Девелоперский холдинг «Джи Групп» начал присматриваться к цифровым финансовым активам (ЦФА) ещё на старте этого рынка, с принятия закона о цифровых финансовых активах (259-ФЗ). О том, как компания прошла путь от пробного выпуска на 10 млн руб. до сделки, которая заняла меньше шести часов, на конгрессе в Казани рассказал Алексей Фатхудинов, экс-директор по ЦФА АО «Джи Групп». Как только в реестре Банка России появился первый оператор информационной системы - компания «Атомайз», - девелопер стал добиваться контакта и предлагать совместный выпуск. Оператор информационной системы (ОИС) обеспечивает выпуск и учёт ЦФА на блокчейне.
Первый выпуск ради проверки технологии
Свой первый ЦФА «Джи Групп» разместила в августе 2022 года на платформе Сбербанка. Технически это был второй выпуск в России, первым стал внутренний выпуск самого Сбербанка между его компаниями. Регистрацию провели онлайн, команда девелопера работала из Казани, команда оператора - из Москвы.
Выпуск сделали пробным, на 10 млн руб. и всего на три месяца, чтобы погасить его в том же году. Так компания убедилась, что технически работать с ЦФА можно, и перешла к главной задумке.
Квадратный метр как цифровой актив
Идея появилась задолго до первого выпуска - продавать инвесторам не сам квадратный метр, а привязанный к нему цифровой актив. Спрос на такой инструмент подсказывала статистика продаж. В 2022 году до половины квартир «Джи Групп» покупали как инвестицию, для перепродажи или для сдачи в аренду после ремонта. Меньше половины покупателей собирались жить в квартире сами.
Расширить этот круг мешал высокий порог входа. Сегодня минимальная квартира в Казани стоит около 7 млн руб., тогда стоила около 5 млн руб. Цифровой актив на квадратный метр снижал планку и открывал недвижимость для небольших сумм.
К тому моменту девелопер наладил тесный контакт с «Атомайзом», компанией, которая во многом стояла у истоков самого закона о ЦФА. Вместе они структурировали сделку и написали смарт-контракт, то есть программу, которая автоматически исполняет условия выпуска на блокчейне. Банк России тогда проверял все первые выпуски вручную и согласовал этот.
Для пилота взяли строящийся ЖК «Атмосфера». Смарт-контракт привязал цену актива к средней стоимости квадратного метра по конкретному дому, а саму цену брали с сайта «Наш.Дом.РФ» - федерального оператора долевого строительства, который ежемесячно публикует данные Росреестра. На запуске метр стоил около 99 000 руб., а к моменту сдачи дома вырос до 108 000 руб. Эта цена стала ценой погашения, а доходность составила около 12% годовых.
Почти одновременно похожий актив на квадратный метр выпустил девелопер «Самолёт», правда, со своей структурой контракта. Поскольку выпуск «Джи Групп» был одним из первых, компания успела продать его неквалифицированным инвесторам, пока регулятор ещё присматривался к рынку. Выпуск был небольшим, на 50 млн руб.
Позже Банк России пересмотрел подход. Цена метра на конец срока заранее неизвестна, поэтому такой актив признали деривативом - производным инструментом, стоимость которого зависит от другого показателя. С тех пор подобные ЦФА доступны только квалифицированным инвесторам. Из-за этого «Джи Групп» отложила и другую идею - продавать такие активы прямо на своём сайте, рядом с квартирами.
Напрямую выпустить ЦФА на саму недвижимость российское право не позволяет. Поэтому компания оформляла денежные требования, то есть форму ЦФА, по которой эмитент обязуется выплатить инвестору сумму по заранее заданной формуле. Самым доходным и надёжным сегментом оставался эконом-класс, массовый и потому ликвидный, поэтому для пилота и выбрали «Атмосферу».
Рыночный выпуск и сделка за шесть часов
Следующий шаг компания сделала на платформе «А-Токен» от Альфа-Банка. Прежние выпуски были опытными и проверяли саму систему, а здесь получился полноценный рыночный выпуск. В июне-июле «Джи Групп» разместила денежное требование, по сути цифровую облигацию, на 300 млн руб. Счёт в банке у компании уже был, поэтому подготовка заняла около недели, а бумаги разошлись за два дня.
Спрос превысил предложение. После размещения Фатхудинов уехал в Казахстан и оттуда, прямо с телефона, компания сделала дополнительный выпуск ещё на 150 млн руб. На этот раз проверяли скорость. В 10:00 по Москве кнопку выпуска нажали в личном кабинете, к 14:00 актив раскупили, а к 15:00 деньги поступили на счёт. От выпуска до денег прошло меньше шести часов.
В сумме компания рассчитывала на 300 млн руб., а собрала 450 млн руб. и из-за высокого спроса даже немного снизила доходность. Выпуск был годовым. На нём «Джи Групп» и Альфа-Банк впервые отработали промежуточную выплату купона, потому что ежеквартальные выплаты платформа тогда ещё не поддерживала. Купон выплатили один раз, через шесть месяцев, к концу года банк доработал функционал, а сам выпуск погасили через год.
- Технологию. Пробные 10 млн руб. на три месяца - проверка самой возможности выпуска ЦФА.
- Привязку к метру. Актив ЖК «Атмосфера» с ценой по данным «Наш.Дом.РФ» и доходностью около 12% годовых.
- Объём и скорость. Рыночные 300 и 150 млн руб. на «А-Токен», деньги на счёте меньше чем за шесть часов.
- Промежуточный купон. Первая для компании купонная выплата внутри срока выпуска.
- Аренду вместо цены. Актив на доходность метра торгового центра с привязкой к NOI.
«ЦФА - очень гибкий инструмент, в него можно завернуть практически любой актив».
Алексей Фатхудинов, «Джи Групп»Метр торгового центра
Гибкость инструмента компания проверила на торговой недвижимости. ТЦ «КазанМОЛЛ» был тогда самым новым и самым большим торговым центром города. «Джи Групп» выпустила актив, доходность которого привязали не к цене, а к аренде - к доходности одного квадратного метра центра. Инвестор фактически выкупал на год один метр, и вся аренда с него возвращалась ему доходом.
В основе расчёта лежал чистый операционный доход (NOI), то есть вся арендная плата за вычетом коммунальных платежей и расходов на содержание. Эту цифру ежемесячно подтверждала фирма-оценщик и выдавала справку, а Альфа-Банк по ней рассчитывал доходность по токену. Один метр стоил 55 000 руб., а это крупный лот, поэтому его раздробили до доли в 0,1 м² за 5500 руб., чтобы инструмент можно было попробовать небольшой суммой. Доходность дошла до 20% годовых.
Почему компания взяла паузу
Несмотря на удачные выпуски, сейчас «Джи Групп» эти эксперименты приостановила. Причина в масштабе. Рынок ЦФА пока ограничен сроками до одного года и объёмами примерно до 1 млрд руб. Проекты девелопера рассчитаны на два-три года, а облигационные займы идут на сопоставимые сроки и большие суммы. Для застройщика годовой выпуск слишком мал.
Сказалась и стоимость. Стоимость выпуска облигаций со сроком обращения три года обходится примерно в 0,5%, а годовой ЦФА - около 1,5%. По торговым центрам экономика тоже не сошлась, и финансовая служба от этой идеи отказалась. Сейчас компания финансируется облигационными займами.
Эксперимент тем не менее окупился иначе. Компания освоила новую технологию и заявила о себе на рынке цифровых активов, а несколько выпусков принесли и прямой доход.
«Мы немного заработали, освоили интересную технологию и закрепили за собой репутацию девелопера, который пробует новое».
Алексей Фатхудинов, «Джи Групп»Международный цифровой конгресс «Цифровая собственность & Активы» прошёл в Казани 21-22 мая 2026 года в ИТ-Парке им. Башира Рамеева и собрал девелоперов, биржи, банки и операторов ЦФА. Чтобы цифровые активы стали для застройщиков основным инструментом, а не площадкой для тестов, рынку нужны более длинные сроки и большие объёмы выпусков.