Бизнес-план базы отдыха (турбазы)

Резюме бизнес-плана реконструкции базы отдыха (турбазы)

Индустрия гостеприимства с 2021 года быстро растёт, на рынке постоянно появляются новые проекты, и мы регулярно готовим бизнес-планы баз отдыха и турбаз. Ниже — наш подход на примере одного из проектов.

Внутренний туризм в России несколько лет рос высокими темпами и сегодня заметно превосходит выездной. Это миллионы людей и сотни миллиардов рублей. Важная его часть — туризм выходного дня: жители крупных городов едут на короткий отдых в соседние регионы.

Особенно велик этот поток из Москвы. Ограничения времён пандемии ещё усилили спрос на загородный отдых: почти все средства размещения региона превысили плановую выручку в 3–10 раз.

Чтобы заработать на этом, базе нужно предложение, которое отвечает спросу и по числу мест, и по качеству. Бизнес-план обосновывает реконструкцию действующей базы отдыха: современные модульные дома и досуговые объекты. В нём описано, как добиться высокой загрузки и поднять рентабельность сервисами, которые востребованы рядом с большими городами.

Параметры проекта

Вторая очередь базы — это 35 современных модульных гостевых домов разной вместимости, модульные сауны и центральное здание с рестораном, бассейном и бильярдной.

Потенциальный объём рынка туризма и санаторно-курортных услуг

Проект совмещает два растущих рынка: внутренний туризм и санаторно-курортные услуги. Второй оценивается в 150 млрд ₽ и, по прогнозам, продолжит расти.

Проект использует и перекос: на юге и юго-востоке Москвы живёт много людей, а туристических и гостиничных объектов по этим направлениям в области мало.

Основные прогнозы проекта

Со второго года база выходит на выручку около 250 млн ₽, к четырнадцатому году — 305 млн ₽ в год. Прибыль до процентов, налогов и амортизации (EBITDA) со второго года составляет около 120 млн ₽ в год.

Суть проекта

Описание проекта и место реализации

База отдыха находится в Тульской области. От Москвы, Тулы и Калуги до неё примерно одинаково близко, и жители всех трёх городов — её будущие клиенты.

База оказывает привычные услуги отдыха на природе: сдаёт коттеджи, банные комплексы, инвентарь. Сейчас на ней 9 гостевых домов разной вместимости и три банных комплекса. Дома строились в разное время и в разном стиле; они морально устарели и не отвечают сегодняшним вкусам гостей.

Летом гостям доступны пляж и речные экскурсии по Оке до Тарусы, зимой — зимние виды спорта и развлечения. Спортивно-оздоровительные программы рассчитаны и на детей, и на взрослых: семья отдыхает вместе, а занятия у каждого свои. Это повышает загрузку, в том числе в низкий сезон, осенью и весной.

Анализ отрасли

Анализ приведён на дату разработки бизнес-плана.

Внутренний туризм

С 2014 года по политическим и экономическим причинам выездной туризм сократился на 25–30%, и это подтолкнуло внутренний.

До 2019 года число размещений росло в среднем на 13% в год — очень быстро на фоне экономики в целом. Росли и российские, и иностранные гости. После провала 2020 года рынок восстанавливается: за 9 месяцев 2021 года размещений столько же, сколько за весь 2020-й. Иностранцев при этом почти не было, весь рост обеспечили россияне.

В целевых областях картина та же: три квартала 2021 года равны всему 2020 году. Спрос восстановился, и риск инвестиционных проектов в отрасли заметно снизился. Это подтверждает рост числа мест: в Тульской области на 5% в год, в Московской — на 7%. Предприниматели верят в отрасль и вкладывают в неё.

Важные тренды и драйверы рынка

Внутренний туризм поддерживает слабый рубль: он сохраняет интерес к российским направлениям. За несколько лет на рынке произошли и качественные перемены.

1. Гости выбирают загород. По оценке консалтинговой группы JLL, приоритеты гостей сместились с городских отелей на загородные и курортные. Это вызвало всплеск инвестиций. Загородные отели расширяют оздоровительные услуги: гости хотят побаловать себя и вкусно и полезно поесть.
2. Цены стали понятными. Туроператоры и агентства научились назначать цены туров так, чтобы они устраивали клиентов. Для России это новое явление, связанное с появлением внутренних туроператоров. Раньше самодеятельные цены отпугивали публику.

На спрос по-прежнему влияет запрет на выезд за границу для многих государственных служащих. В сумме деловая среда российского туризма благоприятна для проекта.

Оздоровительный туризм

Загородные отели расширяют оздоровительные услуги вслед за рынком оздоровительного туризма. К 2019 году российский рынок санаторно-курортных услуг приблизился к 150 млрд ₽.

• В 2019 году санаторно-курортные услуги получили 6,4 млн человек, на 10,7% больше, чем годом раньше.
• Прогноз на 2023 год — 7,8 млн человек при модернизации санаториев и развитии инфраструктуры в регионах.
• 90,5% гостей получают лечение вместе с проживанием.

Спрос на оздоровительный отдых растёт, а организаций становится меньше: за 16 лет их число сократилось на четверть. Каждый десятый санаторий изношен на 80% и больше. Поэтому санаторно-курортную помощь ежегодно получают лишь 4% жителей России. Этот пробел могут закрыть загородные курорты, и проект — один из них.

Рынок туристических услуг Московской области

Московская область входит в тройку самых посещаемых туристических регионов России. Причины — население и доходы Москвы, курортный потенциал области и её культурное наследие.

В области 5 825 объектов исторического и культурного наследия: 2 899 памятников градостроительства и архитектуры, 378 объектов истории, 116 объектов археологии, 22 объекта искусства и 320 усадеб разной сохранности. Большинство усадеб стоит на берегах рек и водоёмов. Леса и вода области — основа рекреационного туризма.

Распределение турпотоков по районам

Перспективы направления, на котором стоит база, видны из сравнения двух карт: где в Москве живёт больше людей и какие районы области туристы посещают чаще.

Главные туристические районы лежат на севере области: так сложилось ещё в советское время. То же показывает распределение средств размещения по шоссе.

Юг и юго-восток входят в «другие» с их 13%. Но самые густонаселённые районы Москвы расположены как раз на юге и юго-востоке города. К тому же Москва вытянута на юг гораздо сильнее, чем на север. Значит, москвичей, которым удобнее ехать на юг, заметно больше, чем тех, кому удобнее северо-запад. Поэтому расположение базы на границе Московской и Тульской областей — конкурентное преимущество проекта.

Ценообразование на рынке туристических услуг

Основа доходов базы — плата за проживание в номерах и домах. Мы сравнили средние цены ближайших конкурентов, эко-отелей и глэмпингов, по сервисам бронирования.

Основные выводы по анализу рынка туристических услуг

Проект работает в быстро растущем загородном отдыхе московского региона и добавляет к нему оздоровительные услуги, которые набирают популярность.

1. Внутренний туризм стабильно растёт и продолжит расти, что снижает инвестиционные риски.
2. Выгодное расположение позволяет конкурировать со средствами размещения севера Московской области.
3. База закрывает спрос и на оздоровительный, и на культурно-познавательный туризм.

Пандемия проекту не повредила: в её время загородные дома отдыха посещали чаще. Люди заботятся о здоровье, и база даёт для этого возможности.

Маркетинговый план

Предлагаемый продукт

Загрузку базы прежде всего повышают повторные приезды нынешних клиентов. Для этого старые гостевые дома и заменяют современными. Новые дома к тому же увеличивают номерной фонд.

Корпоративные клиенты

После реконструкции маркетинг базы опирается на перемены рынка. В Москве появился и растёт спрос на удалённую работу из загородных отелей. Для него нужны быстрый интернет и удобное рабочее место в каждом доме. Стоит это недорого и входит в продукт. В главном доме открывается небольшой коворкинг, где гость может работать отдельно от семьи.

Такие услуги привлекают корпоративных клиентов, в том числе на выездные мероприятия для команд. Они приносят дополнительный доход и сглаживают сезонность.

Программы дополнительных услуг

Дополнительные услуги подобраны так, чтобы занятие по душе нашёл почти каждый гость. Важная часть отдыха — еда: в главном доме открывается ресторан на 200 мест. Его задача — кормить гостей настолько хорошо, чтобы они упоминали кухню в отзывах.

Доходная часть проекта

План продаж

Выручка по всем видам деятельности растёт с 254 млн ₽ во второй год до 305 млн ₽ в четырнадцатый (см. рис. 1).

Рыночные риски

Анализ безубыточности

Анализ безубыточности показывает риск потерь из-за слабых продаж: плановые продажи сравнивают с точкой безубыточности. В этом проекте выручка превышает уровень безубыточности с первого месяца продаж, в том числе в низкий сезон.

Анализ чувствительности проекта

Анализ чувствительности показывает, как изменение исходных параметров влияет на финансовый результат и при каких границах чистый приведённый доход (NPV) остаётся выше нуля. Чем шире границы, тем прочнее проект.

Порядок расчёта: каждый параметр меняем от −50% до +50% с шагом 10% и после каждого шага пересчитываем NPV. Проверены капитальные затраты, прямые и общие издержки, объём продаж, цена продажи, заработная плата, процентная ставка и ставка дисконтирования.

Проект остаётся рентабельным при изменении любого показателя на 50%. Чувствительность проекта низкая.

Выводы

Проект реализуем по пяти причинам:

• рынок туризма московского региона очень ёмкий, и при хорошем управлении база наращивает выручку, тем более что корпоративное направление сглаживает сезонность;
• обороты внутреннего туризма стабильно растут;
• проект отвечает государственной политике развития туризма;
• инвестиционный период короткий;
• финансовые показатели привлекательны.

Примерный состав бизнес-плана реконструкции

Начать удобно с анкеты исходных данных для финансовой модели.

Вопросы о бизнес-плане базы отдыха