Бизнес-план склада

Бизнес-планы складской недвижимости

Бизнес-планы складской недвижимости мы составляем часто. Сначала это были бизнес-планы обычных складов. Технологии усложнялись, и мы стали готовить бизнес-планы торгово-распределительных центров, холодильных складов и складов индивидуального хранения (Self Storage).

Современные логистические центры — высокотехнологичные объекты. От их эффективности зависит, будут ли товар или торговая сеть конкурентоспособны в своём регионе.

На этой странице: офисно-складской комплекс, холодильный склад, склад индивидуального хранения.

Бизнес-план офисно-складского комплекса и СВХ

Наш первый складской проект — реконструкция склада временного хранения на съезде с МКАД на Волоколамское шоссе в офисно-складской комплекс. Бизнес-план был простым, календарный план тоже.

Склад оборудован крытой освещённой эстакадой, устроенной по требованиям таможенных органов. На ней можно одновременно проводить таможенный досмотр и погрузочно-разгрузочные работы для шести автофургонов. В зоне таможенного контроля помещается больше 50 автомашин, вне зоны есть парковка на 70 мест.

На территории ОАО «Ирбис» расположен Митинский таможенный пост. Он занимает 424,5 кв. м офисных помещений, оснащён нужным оборудованием, в нём работает 27 человек.

Бизнес-план холодильного склада

Суммы в примерах этого раздела приведены в ценах бизнес-планов.

Административно-складской комплекс в Сочи

Компания владеет административно-складским комплексом в Сочи Краснодарского края. К дате бизнес-плана объект реконструирован, реконструкция обошлась в 100 000 000 рублей. Работы оплатил инициатор проекта.

В группу зданий входят:

• 1 400 кв. метров полезных складских площадей;
• 95,9 кв. метра офисных помещений;
• 4 холодильные камеры по 54 кв. м;
• 4 морозильные камеры по 54 кв. м.

Здания предназначены для сдачи в аренду. К началу проекта сдано 40% складских и офисных площадей. Действующие договоры заключены с дисконтом 55% к рыночным ставкам: так объект быстрее заполнился и начал приносить доход.

По проекту компания поднимает ставки аренды до уровня, который соответствует расположению склада, вводит в работу и сдаёт холодильные и морозильные камеры. Дополнительный источник финансирования — банковский кредит на 70 миллионов рублей под залог самого объекта.

Склад дистрибьютора продуктов

У компании полноценная база: головной офис, диспетчерская служба, центральный складской комплекс, парк грузовых автомобилей и парковка. Машины оснащены изотермическими фургонами и холодильным оборудованием, пригодным для длительного и короткого хранения. Это помогает возить основные группы товаров по городу и между городами в нужных условиях. Расположение базы отвечает требованиям логистики и доставки.

Склад оборудован холодильными витринами, агрегатами и камерами нового поколения и оргтехникой. Товар хранится и выставляется эффективно, административный персонал работает быстрее.

Складские и логистические комплексы загружены на 100%. За год компания подписала контракты с основными сетевыми и розничными продавцами Волгограда, развивает продажи в Волгоградской области, Астрахани и Элисте, наладила стабильную доставку. При таком темпе роста и планах по продажам ей остро нужны новые складские площади.

Самый быстрый сегмент продаж — обслуживание сетевых операторов региона: «Пятёрочка», «Перекрёсток», «МЕТРО», «Рамстор», «Радеж», «МАН». На них приходится больше 50% товарооборота. Остальное дают собственная розница (30%) и несетевые оптовые покупатели (20%).

В январе 2006 года компания определила задачи развития дистрибьюторского бизнеса по требованиям поставщиков-производителей и создала отделы продаж, логистики и складского комплекса. Это дало нынешний рост продаж и новые дистрибьюторские договоры, в том числе с ЗАО ТД «Нижегородский масло-жировой комбинат».

Суть программы — современный холодильный склад. Складской комплекс из сборно-разборных сэндвич-панелей сертифицирован и отвечает нормам хранения товаров масложировой группы. Холодильное оборудование спирального типа служит до 25 лет и держит температуру от 0 до +4 °С. Такой склад заметно отличает компанию от других участников рынка логистических услуг и позволяет удвоить продажи.

Стоимость холодильного склада. Для строительства нужны 30 000 000 рублей на 36 месяцев. Из них 21 570 880 рублей — инвестиционные затраты, остальное — оборотные средства на начальном этапе проекта.

Склад как часть логистической схемы

• Предпосылки. У инициатора проекта есть земельный участок в деревне Есипово Солнечногорского района Московской области. На нём строят 4 здания утеплённых складов по 1 500 кв. м. Площади сдают в аренду под грузы, которые можно хранить в неотапливаемом помещении.
• Рынок. На рынке дефицит свободных складских площадей. Возможные арендаторы — оптовые продавцы строительных материалов в Москве. Треть площадей берёт в аренду сам инициатор проекта.
• Инвестиции. Проекту нужны 42 миллиона рублей.
• Окупаемость. Расчётный срок — 44 месяца.

Бизнес-план склада Self-Storage (индивидуального хранения)

Склады индивидуального хранения — один из самых современных видов складского бизнеса. По словам участников отрасли, ситуация в ней похожа на розничную торговлю продовольствием: каждый новый склад сразу начинает приносить владельцу прибыль.

На дату бизнес-плана, в 2018 году, весь бизнес складов самообслуживания был сосредоточен в Москве и в меньшей степени в Санкт-Петербурге. В остальных регионах рынок был почти свободен: там можно быстро заявить о себе и добиться успеха.

Важный фактор успеха — относительно низкая стоимость земли и нежилых помещений. Часто новое здание строить не нужно: достаточно смонтировать внутреннюю начинку в существующем.

Преимущества складов Self Storage в операционном управлении перед другой недвижимостью:

• на объекте нужно меньше персонала: клиенты редко приезжают в свои боксы;
• площади почти не простаивают: новый клиент занимает бокс в тот же день, когда его освободил прежний. В офисах и даже на промышленных объектах помещение перед новым арендатором нужно обновлять;
• боксы — типовое оборудование и не требуют отделки;
• оператор склада не пользуется услугами брокеров и не платит им комиссию.

Вопросы о бизнес-плане склада