Бизнес-план бизнес-центра, торгово-развлекательного центра

Бизнес-планы > Бизнес-планы недвижимости

Бизнес-план для бизнес-центра
и ТРЦ — для банка и инвестора

Соответствие требованиям банков

ВЭБ, Сбер, ВТБ, Россельхозбанк — знаем все требования. Сокращаем количество замечаний и снижаем вероятность возврата на доработку

Финмодель с чувствительностью

Стресс-тест по ставкам и вакантности, расчет NPV/IRR/DSCR

Защита в банке

Готовим ответы на вопросы экспертов и сопровождаем до решения.

Наша компания разрабатывает бизнес-планы для бизнес-центров достаточно часто. Коммерческая недвижимость требует особого подхода к финансовому планированию. За многие годы работы мы изучили как работу бизнес-центров, так и тонкости кредитных процедур ведущих банков, наши документы успешно проходят экспертизу и помогают компаниям решать свои задачи.

Целевая аудитория

Создаём бизнес-планы для разных типов проектов и стадий развития

Девелоперы

Новые проекты БЦ и ТРЦ, mixed-use комплексы

Материалы для инвесткомитета и синдиката кредиторов (условия/ковенанты)
Поиск финансирования

Управляющие компании

Оптимизация существующих объектов

Обоснование смены стратегии и CAPEX-программы для собственника/банка.
Привлечение инвестора

Владельцы БЦ/ТРЦ

Реконструкция и расширение

ТЭО реконструкции/расширения и влияние на NOI/DSCR
Выход на IPO

Рефинансирование

Смена кредитора, улучшение условий

Пакет для замены кредитора: модель, меморандум, презентация.

Независимо от типа проекта и стадии его развития, мы готовим комплексные бизнес-планы, которые содержат все необходимые разделы для успешного прохождения банковских процедур и привлечения инвестиций. В основе каждого документа лежит глубокий анализ рынка и детальная финансовая модель.

Состав работ

Комплексный анализ и финансовое моделирование по всем направлениям проекта

Маркетинговый анализ

Анализ спроса, вакантности, ставок аренды по сегментам

Конкурентное окружение
Тенденции рынка
Прогноз спроса

Сценарии доходов

базовый, оптимистичный и пессимистичный сценарии

Поэтапный ввод в эксплуатацию
Динамика заполнения
Индексация ставок

CAPEX/OPEX

Детализация инвестиционных и операционных затрат

Строительство и отделка
Маркетинг и лизинг
Управление и эксплуатация

Модель аренды

Структура арендаторов: якоря, галерея, общепит

Микс арендаторов
Условия договоров
Индексация и пролонгация

Стресс-тест

Тестирование устойчивости к изменению ставок и вакантности

Чувствительность к ставке
Влияние вакантности
Breakeven analysis

NPV/IRR/DSCR

финансовые показатели проекта

Дисконтированные потоки
Внутренняя норма рентабельности
Покрытие долга

Меморандум для банка

Структурированный документ по требованиям кредитора

Финансовые приложения
Риски и их снижение

Investor pitch

Презентация для инвесторов и кредитного комитета

Слайды
Финансовые дашборды
Стратегия выхода

Реализация каждого этапа проекта предполагает получение конкретного материального результата в виде документа или финансовой модели, которые полностью готовы для представления кредитным организациям и потенциальным инвесторам.

При этом особое внимание уделяется фиксации принятых допущений и составлению инструкций для последующего обновления данных.

Передаваемые результаты

PDF

Бизнес-план

40-60 страниц, структурированный документ

Excel

Финансовая модель

Динамическая модель с возможностью изменения параметров

PowerPoint

Презентация

Для лендеров, инвесторов, кредитного комитета

Кейсы

Успешные проекты бизнес-планирования для БЦ и ТРЦ

БЦ «Ирбис»

Класс B+

Красногорск 2012

GBA / GLA 23,000м² / 15,000м²

Инвестиции Не раскрыто

Этажность 8 этажей

Арендаторы 140+ компаний

Действующий бизнес-центр с 2012 года

БЦ «Grand Vera»

Класс B

Челябинск 2014

Общая площадь 19,696м²

Стоимость 511-650 млн ₽

Этажность 16 этажей

Аренда 400-500 ₽/м²

Выставлен на торги в рамках банкротства

ТРК «Патриот»

ТРЦ

Тюмень н/д

Общая площадь 34,500м²

Инвестиции Не раскрыто

Этажность 3 этажа

Парковка 350 мест

Проект ТРЦ в микрорайоне Восточный-2

Команда и экспертиза

Качество результата определяется не только методикой, но и разделением ролей в команде. Мы соединяем специалистов по рынку, финансовому моделированию и редактуре так, чтобы выводы исследования, цифры и формулировки в документах оставались однородными и согласованными. Ниже представлено разделение главных участков работы.

Руководитель проекта

Координация работ, контроль качества, коммуникация с клиентом

Аналитик рынка

Маркетинговые исследования, анализ конкурентов, прогнозирование

Финансовый моделист

Построение финмоделей, стресс-тестирование, DCF анализ

Кредитный методист

Специалист по требованиям банков, структурирование документов

Проект управляется по понятным правилам: фиксируем сроки, контрольные точки и критерии приемки.

Это снижает вероятность повторных доработок и делает работу с экспертами банка предсказуемой.

Далее — наши гарантийные обязательства и условия их применимости.

Наши гарантии

Старт через 48 часов

После подписания договора и получения аванса

Еженедельные статусы

Отчёты о ходе работы каждую пятницу

Гарантия качества

2-3 раунда правок включены в стоимость

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Ответы на основные вопросы о подготовке бизнес-планов для БЦ и ТРЦ

Какие требования банков учитываются при подготовке бизнес-плана?

Мы знаем специфику требований крупнейших банков, включая Сбербанк, ВТБ, РСХБ. Учитываем требования к структуре документа, детализации финансовой модели, обязательным разделам (маркетинг, технико-экономические показатели, риски), а также критериям оценки проектов (LTV, DSCR, срок окупаемости).

Какой набор исходных данных необходим для начала работы?

Технические характеристики объекта (GBA, GLA, планировки), концепция проекта, бюджет строительства, информация о земельном участке, предварительные договорённости с арендаторами (если есть), требования банка или инвестора, сроки получения финансирования.

Чем отличается бизнес-план для банка от плана для инвестора?

Для банка акцент делается на консервативных сценариях, детальном анализе рисков, соответствии нормативам ЦБ РФ. Для инвестора важен потенциал роста стоимости, стратегия выхода, IRR и другие показатели доходности. Различается структура документа, глубина маркетингового анализа и презентационная часть.

Как учитываются изменения процентных ставок и уровня вакантности?

Строим стресс-тесты с изменением базовой ставки ±2-3%, моделируем сценарии с вакантностью от оптимистичных 5% до пессимистичных 25%. Анализируем чувствительность NPV и DSCR к этим параметрам, определяем критические значения для проекта.

Как учитывается стоимость отделки помещений?

Детализируем затраты на отделку по типам арендаторов, учитывая якорных арендаторов (минимальная отделка), средних операторов (базовая отделка), галерейные площади (полная отделка). Учитываем стандарты рынка, требования арендаторов, влияние на арендные ставки.

В каком формате передаются результаты работы?

PDF-документ бизнес-плана (40-60 страниц), Excel-файл с динамической финансовой моделью, PowerPoint-презентация для инвесторов/кредитного комитета. Все файлы передаются в собственность заказчика без ограничений на использование.

Предоставляется ли поддержка на кредитном комитете?

Да, сопровождение включено в стоимость. Подготавливаем дополнительные материалы по запросу банка, участвуем в презентации проекта (онлайн/офлайн), отвечаем на вопросы кредитного комитета, дорабатываем документы по замечаниям.

Какие гарантии качества предоставляются?

2-3 раунда правок включены в стоимость, старт работ в течение 48 часов, еженедельная отчётность о ходе работ. Если бизнес-план не пройдёт формальную экспертизу банка по нашей вине — дорабатываем бесплатно.

Связаться с нами

Свяжитесь для консультации или заполните расширенный бриф для получения более точного КП

Контактная информация

Телефон +7 (499) 653-65-16 8 (800) 333-47-29 — бесплатно

Email info@masterplans.ru

Адрес офиса 129343 Москва
пр-д Серебрякова, 14 стр. 6
БЦ "Сильвер Стоун"

Мессенджеры

Расширенный бриф

Заполните подробный бриф для получения более точного коммерческого предложения

Подробная информация о проекте

Техническое задание под ваши цели

Более точные сроки и стоимость

Заполнение займёт 5-7 минут. КП будет готово в течение 24 часов.