Постановление Правительства РФ № 1570
Промышленная ипотека
Льготный кредит на покупку, строительство или реконструкцию производственной недвижимости под залог самого объекта. Разбираем действующие условия и готовим бизнес-план для промышленной ипотеки с финансовой моделью, который банк примет к рассмотрению.
техкомпании / остальные
кредита
договора
в программе
Условия актуальны на 5 сентября 2026 года
Коротко
Промышленная ипотека простыми словами
Промышленная ипотека — это банковский кредит на производственную недвижимость, по которому государство субсидирует часть процентной ставки. Залогом выступает сам объект, а не дополнительное имущество компании.
До появления программы приобретение производственных помещений оставалось незакрытой задачей. Оборудование можно взять в лизинг, профинансировать займом Фонда развития промышленности или его регионального аналога, получить рассрочку от поставщика. А вот покупка здания под залог этого же здания не существовала как стандартный банковский продукт: предприятиям приходилось брать обычные кредиты по рыночным ставкам и добавлять к ним стороннее обеспечение.
Программа запущена постановлением Правительства РФ от 06.09.2022 № 1570 и с тех пор дважды расширялась. В 2023 году к покупке готового объекта добавили строительство, реконструкцию и модернизацию. В 2024 году фиксированную ставку заменили формулой, привязанной к ключевой ставке Банка России, и уточнили перечень отраслей.
Параметры
Условия промышленной ипотеки в 2026 году
Ниже — действующие параметры программы. Банки вправе добавлять к ним собственные требования: по первоначальному взносу, финансовому состоянию заёмщика и составу залога.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка | 3% годовых для технологических компаний и 5% для остальных заёмщиков при ключевой ставке до 10%. Выше — по формуле. При ключевой 14% ставка составляет 7% и 9% |
| Максимальная сумма | 500 млн ₽ |
| Срок | до 7 лет |
| Цели | покупка, строительство, реконструкция, модернизация производственной недвижимости |
| Залог | приобретаемый или строящийся объект, включая объекты незавершённого строительства |
| Лимит стоимости м² | до 75 тыс. ₽ в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге; до 50 тыс. ₽ в прочих регионах; до 90 тыс. ₽ при строительстве, реконструкции и модернизации |
| Выручка заёмщика | до 2 млрд ₽ за предшествующий год; до 4 млрд ₽ для малых технологических компаний |
| Использование площади | не менее 50% площади под промышленное производство — в течение трёх лет с даты договора и далее весь срок кредита |
Условие о половине площади — не формальность. Если через три года производство занимает меньше 50% объекта, банк вправе пересмотреть ставку. То же касается продажи заложенной недвижимости: при выходе объекта из залога ставка поднимается в одностороннем порядке. Оба условия закладываются в финансовую модель заранее, а не обнаруживаются на четвёртом году.
Расчёт ставки
С 2024 года ставка плавающая и пересчитывается вслед за ключевой ставкой Банка России:
- ключевая ставка не выше 10% — работает базовая ставка: 3% годовых для технологических компаний, 5% для остальных;
- ключевая ставка выше 10% — к базовой прибавляется разница между ключевой ставкой и 10 процентными пунктами.
При ключевой ставке 14%, действующей на начало сентября 2026 года, расчёт даёт 7% годовых для технологических компаний и 9% для остальных заёмщиков. Когда ключевая ставка вернётся к 10% и ниже, базовые 3% и 5% восстановятся автоматически — переоформлять договор не потребуется.
базовая ставка при ключевой до 10%
фактическая ставка при ключевой 14%
ключевая ставка на 05.09.2026
Заёмщики
Кто может воспользоваться промышленной ипотекой
Программа адресована обрабатывающим производствам. Заёмщиком выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, основной вид деятельности которого относится к разделу C ОКВЭД «Обрабатывающие производства» (коды 10–33). В частности:
- производство пищевых продуктов, текстиля, одежды, бумажных изделий;
- химическая, фармацевтическая и деревообрабатывающая промышленность;
- машиностроение, металлургия, металлообработка;
- полиграфия и производство носителей информации;
- производство электрооборудования, приборов и компонентов.
Из программы исключены отрасли, связанные с подакцизной и сырьевой продукцией:
- добыча и торговля нефтью и газом;
- производство и продажа жидкого топлива;
- производство табачной продукции;
- производство алкоголя.
Перечень исключений менялся вместе с редакциями постановления, поэтому принадлежность конкретного кода ОКВЭД к программе стоит подтвердить в банке до подготовки пакета документов. Ошибка на этом шаге обесценивает всю дальнейшую работу.
Связка программ
Промышленная ипотека вместе с займом ФРП
Самая распространённая программа Фонда развития промышленности, «Проекты развития», предусматривает софинансирование: половину суммы выделяет фонд, половину вносит заявитель. При этом ФРП финансирует оборудование и технологическую часть, но не покупку и не строительство зданий — хотя в большинстве инвестиционных проектов недвижимость нужна.
Здесь программы дополняют друг друга. Промышленная ипотека закрывает объект, ФРП — производственную начинку, и требуемая доля собственных средств оказывается заметно меньше, чем при использовании любой из программ по отдельности. Каждая заявка при этом оценивается отдельно и по своим критериям, поэтому финансовая модель должна показывать оба графика погашения одновременно — и выдерживать оба.
- Заём ФРПОборудование и технологическая часть50%
- Промышленная ипотекаЗдание под залог этого же объекта30%
- Собственные средстваВклад заявителя в проект20%
Мы готовим документы под обе программы и знаем, где требования расходятся: у ФРП собственный формат резюме проекта и своя методика расчёта, у банка — требования кредитного комитета к покрытию долга. Подробнее о займах ФРП по программе «Проекты развития».
Порядок действий
Порядок получения промышленной ипотеки
-
Проверить соответствие
Код ОКВЭД из раздела C, выручка в пределах лимита, объект подходит под цели программы и под лимит стоимости квадратного метра.
-
Выбрать банк
Условия по первоначальному взносу и требования к заёмщику у участников программы различаются, имеет смысл сравнить два-три.
-
Подготовить бизнес-план и финансовую модель
Банк должен увидеть, откуда возьмётся денежный поток на погашение в течение семи лет и как будет загружена площадь.
Здесь работаем мы -
Подать заявку с полным пакетом
Неполный комплект возвращают, и цикл рассмотрения начинается заново.
-
Пройти оценку объекта и кредитный комитет
На этом этапе приходят замечания — по расчётам, по обоснованию спроса, по структуре сделки.
-
Заключить договор и оформить залог
В договор входят условие о производственном использовании площади и запрет на сделки со связанными лицами; контроль исполнения возложен на банк.
Документы для банка
Состав пакета банки формируют сами, но ядро повторяется у всех участников программы:
- заявление-анкета по форме банка;
- учредительные и регистрационные документы;
- финансовая отчётность за последние отчётные периоды;
- сведения о производственно-хозяйственной деятельности;
- отчёт об оценке объекта либо экспертиза проекта при реконструкции и модернизации;
- бизнес-план развития производства с финансовой моделью.
Последний пункт — тот, где заявки задерживаются чаще всего. Оценку объекта делает оценщик, отчётность выгружается из учётной системы, а бизнес-план предприятие пишет само и обычно впервые.
Участники
В какие банки обращаться
В программе участвует около восемнадцати кредитных организаций. Среди них Сбербанк, ВТБ, ПСБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Совкомбанк, Московский кредитный банк, Ак Барс Банк, Новикомбанк, Росбанк, Транскапиталбанк, Экспобанк, Севергазбанк, АБ «Россия», РНКБ, Центр-инвест, Кубань Кредит, Примсоцбанк.
Перечень уточняется, а требования внутри него различаются: где-то мягче условия по первоначальному взносу, где-то — по опыту заёмщика в отрасли. Актуальный список публикует Минпромторг. Перед подачей стоит сверить его и запросить условия сразу в двух-трёх банках, чтобы не переделывать пакет документов под каждый по очереди.
Помимо федеральной программы промышленную ипотеку предлагают регионы — например, Московская и Тверская области через свои фонды развития промышленности. Региональные условия иногда шире федеральных: в отдельных программах получателями могут быть не только производственные предприятия, но и девелоперы формата light industrial.
Наша работа
Бизнес-план для промышленной ипотеки
Кредит выдаётся на семь лет под залог объекта, который ещё не производит выручку, а решение принимает кредитный комитет. Поэтому банк смотрит не на описание намерений, а на расчёт: чем обслуживается долг, что происходит при падении загрузки, выдерживается ли требование о производственном использовании половины площади.
Что входит в работу:
- финансовая модель в Excel с графиком погашения на весь срок кредита;
- расчёт DSCR, NPV, IRR и срока окупаемости — показателей, которые проверяет кредитный аналитик;
- обоснование загрузки площадей и выполнения условия о 50% производственного использования;
- текстовая часть по методике конкретного банка;
- сценарии на случай отклонения от плана по объёмам и ценам;
- сопровождение и правки по замечаниям банка.
Если проект совмещается с займом ФРП, готовим комплект под обе программы: резюме проекта по форме фонда и бизнес-план по требованиям банка на одной финансовой модели. Состав пакетов и варианты сопровождения — на странице бизнес-план для банка.
Срок и стоимость бизнес-плана для вашего проекта
Опишите объект, планируемую сумму кредита и банк. Ответим в течение рабочего дня, а слабые места заявки обозначим сразу.
Вопросы
Вопросы о промышленной ипотеке
Какая ставка по промышленной ипотеке в 2026 году?
Ставка привязана к ключевой ставке Банка России. Базовые 3% годовых для технологических компаний и 5% для остальных действуют, пока ключевая ставка не превышает 10%. Выше этого уровня к базовой ставке прибавляется разница между ключевой ставкой и 10 процентными пунктами. При ключевой 14% это даёт 7% и 9% соответственно.
Какую сумму и на какой срок дают по промышленной ипотеке?
До 500 млн ₽ на срок до 7 лет под залог приобретаемого или строящегося объекта. Действуют лимиты стоимости квадратного метра: до 75 тыс. ₽ в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, до 50 тыс. ₽ в остальных регионах, до 90 тыс. ₽ при строительстве, реконструкции и модернизации.
Кто может получить промышленную ипотеку?
Юридические лица и индивидуальные предприниматели с основным видом деятельности из раздела C ОКВЭД «Обрабатывающие производства». Исключены нефтегазовая отрасль, производство жидкого топлива, табака и алкоголя. Доход от промышленной деятельности за предшествующий год — до 2 млрд ₽, для малых технологических компаний — до 4 млрд ₽.
Зачем для промышленной ипотеки нужен бизнес-план?
Банк кредитует объект, который ещё не приносит выручки, на семь лет вперёд. Бизнес-план с финансовой моделью показывает источник денежного потока на погашение, загрузку площадей и выполнение условия о 50% производственного использования. Заявка без расчёта рассматривается как заявка без обоснования.
Можно ли совместить промышленную ипотеку с займом ФРП?
Да. Программы ФРП финансируют оборудование и технологии, но не покупку зданий. Промышленная ипотека закрывает недвижимость, ФРП — производственную часть. Собственных средств на запуск требуется существенно меньше, чем при использовании любой из программ по отдельности.
Сколько стоит бизнес-план для промышленной ипотеки и сколько он делается?
От 90 000 ₽ и от 5 рабочих дней с момента передачи исходных данных. Стоимость зависит от отрасли, суммы кредита и требований конкретного банка. Полный состав пакетов приведён на странице бизнес-план для банка.
Что произойдёт, если продать заложенный объект?
Банк получает право в одностороннем порядке повысить процентную ставку по договору. Так же он поступает при невыполнении условия о производственном использовании не менее половины площади: оно проверяется через три года с даты договора и действует до конца срока кредита.
Заявка
Срок и стоимость для вашего проекта
Достаточно имени и одного контакта. Остальное уточним при разговоре: объект, сумму кредита, банк и планируемые сроки подачи.